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재개발 투자, 언제 사야 수익이 클까? 시기별 수익률 시뮬레이션
부동산 스터디 : “재개발은 타이밍이다.” 하지만 언제 들어가야 가장 수익이 높을까요? 조합 설립 전부터 입주 직전까지, 재개발 투자 시점에 따라 수익률은 천차만별입니다.
오늘은 실제 사례와 함께 시기별 수익률을 시뮬레이션해보겠습니다.
💡 시뮬레이션 가정
- 서울 A구 재개발 구역
- 투자 시점: 조합 설립 전 ~ 입주 직전
- 최종 분양가 기준 시세 차익 계산
- 매입 금액, 추가 분담금 포함 실투자금 기준
📈 투자 시기별 수익률 비교
| 투자 시기 | 실투자금 | 최종 분양가 (시세) | 예상 수익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| ① 조합 설립 전 (추진위 단계) |
4억 원 | 12억 원 | 8억 원 | 200% |
| ② 관리처분인가 직전 (사업성 확정) |
6억 원 | 12억 원 | 6억 원 | 100% |
| ③ 착공 이후 ~ 입주 전 | 9억 원 | 12억 원 | 3억 원 | 33% |
※ 세금, 이자, 유지비는 제외한 단순 비교용
📌 핵심 요약
- 가장 높은 수익률: 조합 설립 이전 단계
- 위험과 수익 비례: 추진위 단계는 불확실성 큼
- 중간 시기: 사업성이 확정된 관리처분인가 전후 안정성↑
- 낮은 수익률: 입주 직전은 안전하지만 프리미엄 반영됨
🧭 결론: 재개발은 “언제 사느냐”가 수익률을 결정합니다.
조기 진입은 고수익이지만, 철저한 분석이 동반되어야 합니다.
지금 사야 할까?
재개발 수익률 시뮬레이션
추진위부터 입주 전까지, 어느 시점이 가장 유리할까?
① 추진위 단계 – 저가 매입, 불확실성 최고조
- 장점: 가장 저렴한 진입가, 사업 초기, 향후 프리미엄 가능성 ↑, 투자금 대비 기대수익률 가장 높음
- 리스크: 사업 무산 가능성, 일정 지연, 추가 분담금 부담 불확실
시뮬레이션:
매입가 3억 → 입주 시 7억 예상 → 수익률 약 133%
② 관리처분계획 승인 단계 – 중간 리스크, 가격 상승 시작
- 장점: 사업 확정 단계, 분담금·일정 등 정보 대부분 확정, 리스크 ↓ 안정성 ↑
- 리스크: 가격 이미 많이 오른 상태, 분담금 인상 가능성 존재
시뮬레이션:
매입가 4.5억 → 입주 시 7억 예상 → 수익률 약 55%
③ 입주 전 단계 – 프리미엄 고점, 안정성 최상
- 장점: 리스크 거의 없음, 사업 완료 직전, 확정 수익 예측 가능, 바로 실입주 또는 전월세 활용 가능
- 리스크: 매입가 최고가, 수익률 낮음, 전매 제한 등 정책 리스크
시뮬레이션:
매입가 6.5억 → 입주 시 7억 예상 → 수익률 약 7.7%
당신의 투자 성향은?
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