재개발 투자, 언제 사야 수익이 클까? 시기별 수익률 시뮬레이션

재개발 투자, 언제 사야 수익이 클까? 시기별 수익률 시뮬레이션

부동산 스터디 : “재개발은 타이밍이다.” 하지만 언제 들어가야 가장 수익이 높을까요? 조합 설립 전부터 입주 직전까지, 재개발 투자 시점에 따라 수익률은 천차만별입니다.

오늘은 실제 사례와 함께 시기별 수익률을 시뮬레이션해보겠습니다.

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💡 시뮬레이션 가정

• 서울 A구 재개발 구역
• 투자 시점: 조합 설립 전 ~ 입주 직전
• 최종 분양가 기준 시세 차익 계산
• 매입 금액, 추가 분담금 포함 실투자금 기준

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📈 투자 시기별 수익률 비교

투자 시기	실투자금	최종 분양가 (시세)	예상 수익	수익률
① 조합 설립 전 (추진위 단계)	4억 원	12억 원	8억 원	200%
② 관리처분인가 직전 (사업성 확정)	6억 원	12억 원	6억 원	100%
③ 착공 이후 ~ 입주 전	9억 원	12억 원	3억 원	33%

※ 세금, 이자, 유지비는 제외한 단순 비교용

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📌 핵심 요약

• 가장 높은 수익률: 조합 설립 이전 단계
• 위험과 수익 비례: 추진위 단계는 불확실성 큼
• 중간 시기: 사업성이 확정된 관리처분인가 전후 안정성↑
• 낮은 수익률: 입주 직전은 안전하지만 프리미엄 반영됨

🧭 결론: 재개발은 “언제 사느냐”가 수익률을 결정합니다.

조기 진입은 고수익이지만, 철저한 분석이 동반되어야 합니다.

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지금 사야 할까?
재개발 수익률 시뮬레이션

추진위부터 입주 전까지, 어느 시점이 가장 유리할까?

① 추진위 단계 – 저가 매입, 불확실성 최고조

• 장점: 가장 저렴한 진입가, 사업 초기, 향후 프리미엄 가능성 ↑, 투자금 대비 기대수익률 가장 높음
• 리스크: 사업 무산 가능성, 일정 지연, 추가 분담금 부담 불확실

시뮬레이션:
매입가 3억 → 입주 시 7억 예상 → 수익률 약 133%

② 관리처분계획 승인 단계 – 중간 리스크, 가격 상승 시작

• 장점: 사업 확정 단계, 분담금·일정 등 정보 대부분 확정, 리스크 ↓ 안정성 ↑
• 리스크: 가격 이미 많이 오른 상태, 분담금 인상 가능성 존재

시뮬레이션:
매입가 4.5억 → 입주 시 7억 예상 → 수익률 약 55%

③ 입주 전 단계 – 프리미엄 고점, 안정성 최상

• 장점: 리스크 거의 없음, 사업 완료 직전, 확정 수익 예측 가능, 바로 실입주 또는 전월세 활용 가능
• 리스크: 매입가 최고가, 수익률 낮음, 전매 제한 등 정책 리스크

시뮬레이션:
매입가 6.5억 → 입주 시 7억 예상 → 수익률 약 7.7%

리스크는 수익률과 비례합니다.
당신의 투자 성향은?