부동산스터디: 9화 경매물건을 잘 찾는 방법은 실무자 관점에서 정리한 경매물건을 잘 찾는 7가지 전략

부동산 경매물건을 잘 찾는 방법은 단순한 물건 검색을 넘어서, 분석력과 정보 해석 능력이 핵심입니다. 경매는 ‘정보를 먼저 알고, 잘 분석한 사람이 이기는 시장’입니다.
아래에 실무자 관점에서 정리한 경매물건을 잘 찾는 7가지 전략을 소개드립니다.

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✅ 1. 법원 경매 사이트를 활용하라 (정보 수집의 기본)

경매 정보는 법원, 민간 경매 정보업체를 통해 확인할 수 있습니다.

주요 플랫폼:

• 대법원 경매정보: https://www.courtauction.go.kr
• 지지옥션 / 스피드옥션: 민간 유료 플랫폼 (필터, 분석 기능 강력)
• 굿옥션 / K-옥션 / 경매통 등도 활용 가능

✔ 팁: 민간 사이트는 사용료가 있지만, 분석 보고서와
과거 낙찰가 추이 등 유용한 부가 정보를 제공합니다.

 

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✅ 2. 지역과 물건 종류를 한정하라 (집중과 효율)

전국의 물건을 모두 다루기보다는 거주지 인근, 자주 다닐 수 있는 지역, 또는 투자 목적에 맞는 상품군에 집중하세요.
예시:

• 초보자: 수도권 아파트 위주로 소액투자 접근
• 상가/토지 전문: 유동인구/도로계획 등 지자체 자료 병행 분석

✔ 핵심은 “거리 접근성 + 수요 있는 지역”

법원 청사

 

 

✅ 3. ‘신건’ 중심으로 보되, 재경매도 기회다

• **신건(처음 경매로 나오는 물건)**은 경쟁자가 적고 입찰가가 높지 않은 경우가 많습니다.
• **유찰된 물건(재경매)**은 최저가가 20~30%씩 내려가 매력적일 수 있으나, 문제가 있을 가능성도 고려해야 합니다.

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✅ 4. 감정평가서와 현황조사서를 읽는 법을 익혀라

• 감정평가서: 물건의 위치, 구조, 면적, 건축 상태 등 기본 정보
• 현황조사서: 임차인 유무, 점유 상태, 권리관계 정보 포함

✔ 특히 ‘임차인의 대항력’, ‘말소기준권리’를 확인해야 함
✔ 현황조사서가 정확하지 않은 경우도 많기 때문에, 반드시 “현장조사” 필요

 

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✅ 5. 매각물건명세서를 확인하라 (입찰 전 필수)

• 매각물건명세서는 법원이 경매 전 최종 공시하는 문서로, 권리관계 변동, 세금 부담 여부, 임차인 현황이 가장 정확하게 나타남
• 반드시 입찰 전날 또는 당일 오전에 최신판 확인

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✅ 6. 입찰가 산정 기준을 마련하라 (수익률 vs 시세차익)

• 주거용 부동산: 주변 실거래가, 공시지가, 매매가 대비 최소 10~20% 저렴하게
• 수익형 부동산: 연간 예상 임대수익 vs 취득가 기준 수익률 비교
• **경매 낙찰가율(최근 데이터)**을 분석해 입찰가 전략 수립

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✅ 7. 현장조사는 ‘발품’이 답이다

• 직접 가서 주변 시세, 교통, 조망, 건물 상태, 점유자 유무 확인
• 이웃에게 슬쩍 물어보는 방법도 좋음 (“이 집 어떤 분이 사시나요?”)
• 주차 상태, 관리 상태, 공실 여부로도 단서 파악 가능

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📌 보너스: 초보자를 위한 권장 루트

1. 지지옥션 무료회원 가입 → 관심 지역 설정
2. 신건 위주로 필터링하여 최근 2주간 물건만 추출
3. 감정평가서·현황조사서 읽는 법 익히기
4. 현장 방문 → 시세 파악 + 점유상태 확인
5. 간단한 수익률 시뮬레이션 작성 (엑셀로)
6. 첫 입찰은 ‘실전 훈련’이라 생각하고 실수도 감안

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마무리 조언

경매는 정보력이 80%, 나머지 20%가 실행력입니다.
처음엔 어렵게 느껴져도, 2~3건 분석하고 현장 가보면 감이 옵니다.
그리고 중요한 건, 한두 번 실패를 두려워하지 않는 ‘훈련과 학습’입니다.