부동산 스터디 : 4화. 법원 경매 “낙찰받고 끝? 진짜 경매는 이제부터 시작입니다”

✅ 법원 경매, 낙찰 후 해야 할 절차와 비용

 

1. 경매 낙찰 후 잔금 납부 기한

낙찰을 받았다면 이제 잔금을 준비해야 합니다. 잔금 납부 기한은 낙찰일로부터 30일 이내입니다.

• 📅 낙찰일: 개찰일 기준
• 💰 잔금액 = 낙찰가 – 입찰보증금
• 🏦 납부방법: 지정된 법원계좌에 송금 또는 은행 방문

💡 실수 Tip: 납부 마감일이 주말·공휴일이면 그 전날까지 처리해야 함!

 

📍 사례: 김 모 씨는 2024년 10월 서울가정법원에서 2.8억에 낙찰 후, 잔금일을 하루 착각해 낙찰이 취소될 뻔했습니다. 다행히 주말을 고려한 은행 영업일 기준으로 미리 송금해 위기 탈출!

 

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2. 취득세, 등기비용, 법무사 수수료

법원경매는 매매와 달리 세금 혜택이 없습니다. 취득세와 부대비용도 정확히 계산해야 합니다.

• 💸 취득세: 일반주택 기준 약 4.6% (2 주택자는 중과 가능)
• 📑 등기비용: 등록면허세 + 교육세 + 지방교육세 포함
• 👨‍⚖️ 법무사 수수료: 소유권 이전 대행 시 약 30만~50만 원 선

💡 꿀팁: 취득세는 전자납부고지서로 납부. 지방세 인터넷 납부 시스템 이용 가능!

 

📍 사례: 홍 씨는 3.2억 낙찰 후, 예상치 못한 법무사 수수료를 포함해 약 480만 원의 추가 비용이 발생. 낙찰가 외 2~3%는 추가예산으로 확보해 두는 게 안전합니다.

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3. 소유권 이전 절차

잔금을 납부하면 법원이 ‘매각결정기일’을 정하고, 확정 후 소유권 이전 등기를 할 수 있습니다.

1. ✅ 잔금 납부 → 법원 확인 후 ‘매각허가결정’
2. ✅ 약 7일 뒤 ‘매각결정 확정’
3. ✅ 등기소에 소유권 이전 등기 신청

이때 말소될 권리(근저당, 전세권 등)를 확인하고, 점유자 퇴거 조치도 준비해야 합니다.

📍 실전 팁: 점유자가 이사하지 않을 경우 명도소송 → 강제집행까지 최대 3개월 소요될 수 있어요.

 

📍 사례: 정모 씨는 낙찰 후 전세권자와 협의 끝에 이사비 300만 원 지급 조건으로 자진 퇴거에 성공! 강제명도 없이 비용도 줄이고, 시간도 아꼈습니다.

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4. 실거주 vs 임대 전략 세우기

이제 선택의 시간! 직접 살 것인지, 임대 수익을 낼 것인지 전략을 세워야 합니다.

구분	장점	단점
실거주	양도세 비과세 / 직접 관리 용이	점유자 명도 필요 / 생활권 변경 부담
임대	월세 수익 / 투자 회전력	공실 리스크 / 세입자 관리 필요

 

📍 전략 예시: 김지현 씨(36세)는 낙찰 아파트를 월세 70만 원에 임대해, 은행이자보다 3배 높은 수익률 확보! 명도 완료 후 2주 만에 임차인 모집 완료.

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📌 마무리 팁

친구, 낙찰은 끝이 아닙니다. 진짜 수익은 소유권 이전 이후부터 시작됩니다. 모든 절차를 계획대로 따라가야 진짜 성공입니다!

 

👉 다음화 예고 (5화): “명도? 무섭지 않아요 — 점유자 협상의 기술”

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© 부자각잡이연구소 | 오디엘 | 실전 부동산 시리즈 제작팀