부동산스터디: 부동산 계약서 작성 시 실수하기 쉬운 5가지

부동산 스터디(필자)는 부동산 계약은 일생일대의 가장 중요한 일입니다.

티스토리 구독자에게 부동산 매매 과정에서 실수 없이 재산을 지키는 중요한 정보를 공유하고자 합니다

부동산 매매나 임대 계약 시, 계약서 작성은 '법적 효력'이 발생하는 핵심 문서입니다.
하지만 의외로 많은 분들이 표준계약서만 믿고 서명을 하거나, 중개사에게 일임하다가 불이익을 보는 경우도 많습니다.

이번 글에서는 부동산 계약서 작성 시 실수하기 쉬운 대표적인 5가지와
특약사항에 꼭 넣어야 할 문구, 계약금 반환 조건, 중개수수료 협상 팁까지 전부 알려드립니다.

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⚠️ 실수 1. 특약사항 공란 방치

대부분의 분쟁은 특약란에 아무것도 쓰지 않아서 발생합니다.
'말로만 한 약속'은 법적 효력이 거의 없습니다.

✔️ 꼭 넣어야 할 특약 문구 예시

• 매도인은 잔금일 전까지 근저당 및 권리관계 말소를 완료한다.
• 해당 주택에 하자가 발견될 경우 책임은 매도인에게 있다.
• 입주 전 실내 수리 항목은 별도 비용 없이 매도인이 처리한다.
• 계약 해제 시 위약금은 계약금의 10%로 한다.

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⚠️ 실수 2. 계약금 반환 조건을 명확히 하지 않음

일방적인 파기로 인한 분쟁 방지를 위해 계약금 반환 조건을 명확히 해두는 것이 중요합니다.

✅ 계약금 반환 조건 체크리스트

• ✔️ 중도금 지급 전 해제 가능 여부 명시
• ✔️ 계약 파기 시 위약금 기준 (계약금의 몇 %) 명시
• ✔️ 천재지변, 대출 미승인 시 해제 가능 여부 기재

📌 예시 문구: “계약 해제 시 계약금을 위약금으로 하며, 어느 일방이 해제할 경우 반환하지 않는다.”

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⚠️ 실수 3. 중개사 수수료 협상 없이 지불

공인중개사의 중개보수는 협상 가능한 범위 내에서 책정할 수 있습니다.
법정 상한선만 넘지 않으면 조정 가능합니다.

💡 중개 수수료 기준 (매매)

거래금액	상한 요율	비고
5천만 원 미만	0.6%	최대 25만 원
5천만~2억 원	0.5%	협의 가능
2억 원 초과	0.9%	협상 여지 많음

협상 팁: "매물 직접 찾았어요", "등기 신청은 따로 할게요" 등의 표현으로 보수를 조정할 수 있습니다.

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⚠️ 실수 4. 잔금 및 등기 이전일 설정이 모호함

잔금일 = 등기 이전일 = 열쇠 인도일로 맞추는 게 안전합니다.
날짜가 다르면 입주 문제나 등기 지연 등 리스크가 생깁니다.

 

⚠️ 실수 5. 하자 책임 관련 명시 누락

하자 발생 시 매수인이 불리하지 않도록 책임 주체와 처리 방식을 특약에 넣어야 합니다.

예시 문구: “잔금일 이전 발견된 하자에 대해선 매도인이 전적으로 책임진다.”

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🧾 마무리 체크리스트

• ☑️ 특약사항에 구체적인 조건 명시했는가?
• ☑️ 계약금 반환 조건 및 위약금 기준 확인했는가?
• ☑️ 잔금일과 등기일, 열쇠 인도일 일치 여부 확인?
• ☑️ 중개사 수수료 기준 알고 협상했는가?

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💬 마무리하며

계약서 한 장 때문에 수백만 원, 수천만 원의 차이가 날 수 있습니다.
특약 사항과 계약 조건은 꼭 꼼꼼히 확인하고 사전에 전문가에게 검토받는 습관을 가지세요.

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