전세사기 예방 실전 매뉴얼: 확정일자, 임차권등기 정리

 

전세사기 예방 실전 매뉴얼: 확정일자, 임차권등기 정리

부자각잡이연구소입니다. 부동산 계약 실무를 담당해 온 법학과 교수로서, 수많은 전세사기 사건을 직·간접적으로 목격해 왔습니다. 이 글은 전세사기를 예방하기 위한 핵심 매뉴얼로서, 확정일자, 임차권 등기, 계약서 특약 등 실질적인 보호 수단을 구독자께 전달드리고자 작성했습니다.

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※ 이 글은 다음과 같은 분들께 꼭 필요합니다.
- 전세 계약을 앞둔 사회초년생, 신혼부부
- 전세사기 피해 뉴스에 불안한 세입자
- 부동산 계약 시 필수 확인 사항을 알고 싶은 모든 분

목차

1. 전세사기의 실제 사례와 유형

2. 확정일자 받는 법과 효력
3. 임차권 등기명령의 필요성과 절차
4. 계약서 작성 시 특약 문구 예시
5. 등기부등본 보는 법
6. 실전 경험에서 나온 핵심 조언

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1. 전세사기의 실제 사례와 유형

서울 강서구 ○○빌라에 입주한 A씨는 보증금 1억 2천만 원을 날릴 뻔했습니다. 집주인이 근저당을 숨기고 다수에게 이중계약을 체결했기 때문입니다. 전세사기는 대부분 다음과 같은 유형입니다:

• 이중계약, 이중임대
• 보증금보다 높은 근저당 설정
• 전세보증금 미반환

2. 확정일자 받는 법과 효력

확정일자는 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있는 ‘대항력+우선변제권’을 확보하기 위한 핵심 수단입니다. 받는 방법은 간단합니다.

• 임대차계약서 지참
• 주소지 관할 주민센터 방문
• 도장 또는 서명 있는 계약서 제출

Tip: 전입신고와 확정일자는 동시에 진행하는 것이 좋습니다.

3. 임차권 등기명령의 필요성과 절차

전세 계약 기간 중 집주인이 잠적하거나 집이 경매로 넘어가면, 세입자는 임차권 등기명령을 통해 권리를 주장할 수 있습니다.

1. 법원에 임차권등기명령 신청
2. 신청서, 임대차계약서 사본, 전입신고 내역 제출
3. 등기 완료 후 보증금 반환 소송 가능

이 절차는 전입신고 후 확정일자까지 받은 경우에만 가능하므로 반드시 두 절차를 선행해야 합니다.

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4. 계약서 작성 시 특약 문구 예시

실제로 전세사기 피해자 중 많은 수가 특약사항 미기재로 불이익을 입었습니다. 다음은 필수 특약 예시입니다.

"본 임대차계약은 등기부상 권리사항을 모두 확인한 후 체결하며, 전세계약 해지 시 임대인은 보증금을 즉시 반환한다."

Tip: 특약은 말이 아닌 서면으로 계약서에 명시해야 효력이 있습니다.

5. 등기부등본 보는 법

전세사기를 피하기 위한 가장 중요한 단계는 등기부등본 확인입니다. 온라인으로 열람할 수 있으며, 아래 버튼을 통해 확인 가능합니다.

👉 등기부등본 열람하기

중점적으로 확인해야 할 항목은 다음과 같습니다.

• 소유자 일치 여부
• 근저당권 설정 여부
• 압류, 가처분, 경매 기록

6. 실전 경험에서 나온 핵심 조언

법무법인에서 실제 사건을 처리하며 얻은 조언입니다.

1. 무조건 확정일자, 전입신고는 계약 당일에
2. 등기부등본은 계약 전, 직전에 다시 확인
3. 중개사 말만 믿지 말고 직접 확인
4. 보증보험 가입 여부 꼭 확인
5. 공적 장치(보증보험, HUG, SGI) 활용

Q&A

1. Q1. 확정일자는 언제 받는 게 좋을까요?
   A. 계약 당일 전입신고와 함께 진행하는 것이 가장 안전합니다.
2. Q2. 보증보험은 꼭 가입해야 하나요?
   A. 전세사기 예방에 가장 확실한 수단 중 하나입니다. 가능하면 반드시 가입을 권장합니다.
3. Q3. 임차권 등기와 확정일자의 차이는?
   A. 확정일자는 예방이고, 임차권 등기는 사후 권리 보호입니다.
4. Q4. 집주인이 바뀌면 기존 계약은 유효한가요?
   A. 확정일자와 전입신고가 유지되면 대항력은 인정됩니다.
5. Q5. 등기부등본 무료로 보는 방법은?
   A. iros.go.kr에서 유료지만, 부동산 중개사 통해 무료 열람 가능할 때도 있습니다.

결론 & 마무리

전세사기는 뉴스에서나 일어나는 일이 아니라, 누구에게나 벌어질 수 있는 현실입니다. 법무법인에서 다양한 사건을 접하며 느낀 것은, '미리 준비하면 막을 수 있다'는 사실입니다. 확정일자, 전입신고, 등기부등본, 특약, 보증보험 이 5가지만 꼼꼼히 챙기신다면 피해를 크게 줄일 수 있습니다.

이 글이 전세 계약을 앞둔 분들께 실질적인 도움이 되길 바랍니다. 더 궁금한 내용은 댓글 또는 메일로 질문 주시면 추가 콘텐츠로 보답드리겠습니다.

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