서울 전역 토지거래허가구역 지정? 실거주 필수 시대｜2025 부동산 대책 완전정리

 

 

🏠 서울 전역 토지거래허가구역 지정? 실거주 필수 시대

“허가 없으면 계약 무효? 전세도 안 된다?” 2025년 10월 15일 부동산 대책 발표 이후, 시장의 초점은 ‘토지거래허가구역(토허제)’으로 쏠리고 있습니다. 정부가 서울 전역을 토지거래허가구역으로 확대 검토 중이라는 소식에, 무주택자·실수요자·투자자 모두 긴장 중입니다.

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📌 목차

1. 토지거래허가구역이란?
2. 왜 지정하나? 정부의 의도
3. 실거주 의무와 전세 불가 조건
4. 허가 절차와 위반 시 불이익
5. 서울 주요 지정 현황
6. 누가 유리하고, 누가 불리한가?
7. 부동산 시장 향후 방향
8. Q&A｜가장 많이 묻는 질문 5가지

1️⃣ 토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역은 부동산 투기 방지를 위해 정부가 지정하는 지역으로, 그 구역 내에서 토지나 주택을 사고팔려면 관할 구청장의 ‘사전 허가’가 반드시 필요합니다. 허가 없이 거래하면 계약 자체가 무효가 되며, 최대 2,000만 원의 과태료가 부과됩니다.

• 법적 근거: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조
• 시행 목적: 투기 차단 및 실수요자 보호
• 적용 기간: 1~3년 단위로 지정, 필요 시 연장 가능

2️⃣ 왜 지정하나? 정부의 의도

정부는 부동산 가격이 급등하거나 개발 호재가 있는 지역에서 투기세력 유입을 차단하기 위해 허가제를 시행합니다. 최근에는 GTX·재건축·한강변 개발 등으로 집값이 급등하면서 서울 전역까지 확대 검토 중입니다.

3️⃣ 실거주 의무와 전세 불가 조건

허가구역 내에서 주택을 매입하려면 반드시 2년 이상 실거주해야 하며, 전·월세 임대는 원칙적으로 불가능합니다. 즉, 갭투자·전세 끼고 매수는 허용되지 않습니다.

항목	내용
실거주 의무	2년 이상 본인 또는 가족 거주
임대 제한	전세·월세 불가
허가 절차	구청장 허가 → 허가서 발급 후 계약 가능
위반 시 제재	계약 무효 + 과태료 부과

4️⃣ 허가 절차와 위반 시 불이익

1. 매수인과 매도인이 계약 조건 합의
2. 매수인이 구청에 토지거래허가신청서 제출
3. 심사: 실거주 여부, 자금조달계획 확인
4. 허가 후 계약 효력 발생

주의: 허가 전에 계약금 지급하면 ‘무효’ 위험이 있으므로, 반드시 허가서를 받은 후 계약을 진행해야 합니다.

5️⃣ 서울 주요 지정 현황

현재(2025년 기준) 토지거래허가구역은 다음과 같습니다.

• 강남 3구(강남·서초·송파): 재건축 투기 방지
• 용산·성동·마포: 한강변 개발 및 고급 주거지 수요 급등
• 여의도·압구정·목동·잠실: 정비사업 및 교통망 개선
• 경기 과천·하남·성남·수원 일부: GTX·신도시 영향권

6️⃣ 누가 유리하고, 누가 불리한가?

구분	유리한 집단	불리한 집단
무주택 실수요자	✔️ 투기수요 감소로 매물 안정	❌ 실거주 조건 충족 부담
다주택자·법인	❌ 신규 매입 제한	❌ 투자·갭투자 불가
임대사업자	❌ 신규 임대 불허	❌ 수익성 악화
기존 거주자	✔️ 주변 시세 급등 억제, 안정적	⚠️ 매매 거래 둔화 가능

요약하자면, 무주택 실수요자에게는 긍정적이나 투자·임대 중심의 시장 참여자에겐 제약이 큽니다.

7️⃣ 부동산 시장 향후 방향 (전문가 관점)

토지거래허가제는 단기적으로 거래량을 급감시켜 가격 급등을 완화합니다. 그러나 장기적으로는 공급 제약이 생겨 준공 후 매물 부족, 전세시장 불안을 초래할 수 있습니다.

정부의 정책 방향은 명확합니다. 👉 “투기 억제 → 실수요 중심 시장으로 전환” 다만 시장의 안정은 ‘공급’과 ‘정책 일관성’이 병행될 때만 가능합니다.

정책 책임자의 입장에서 본다면, 이번 토지거래허가제 확대는 “단기 진통을 감수한 중장기 시장 정상화 조치”라 할 수 있습니다.

8️⃣ Q&A｜가장 많이 묻는 질문 5가지

Q1. 토지거래허가구역 안에서 전세 끼고 매입할 수 있나요?
A1. 불가능합니다. 실거주 목적이 아니면 허가가 나오지 않습니다.

Q2. 기존에 전세계약이 있는 집은 어떻게 되나요?
A2. 세입자가 퇴거한 후 실거주할 수 있을 때만 허가 가능합니다.

Q3. 허가 받지 않고 계약하면?
A3. 계약은 무효이며, 과태료가 부과될 수 있습니다.

Q4. 허가 기간은 얼마나 걸리나요?
A4. 보통 7~14일, 구청마다 다르지만 실거주 증빙이 명확하면 빠릅니다.

Q5. 향후 서울 전역으로 확대될까요?
A5. 10·15 부동산대책 이후 가능성이 매우 높습니다. 시장 불안 신호가 이어질 경우, 전면 확대도 배제할 수 없습니다.

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📈 부동산 한줄 진단

“토지거래허가제는 부동산 시장의 속도를 늦추는 브레이크다. 단기적으로는 불편하지만, 과열된 시장을 안정시키는 필수 조치이기도 하다.”

무주택 실수요자에게는 ‘기회’, 투자자에게는 ‘숙제’ 2025년 부동산 시장은 결국 ‘실거주 중심’으로 재편될 것입니다.