상가임대차보호법 2025년 개정 핵심 + 보증금 반환 소송 실전 해설

상가임대차보호법 2025년 개정 핵심 + 보증금 반환 소송 실전 해설

법무법인 소속 전문가이자 대학교수의 해설로, 2025년 최신 개정 내용을 실전 사례와 함께 알려드립니다.

부자각잡이연구소

 

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🔎 이런 분들을 위한 글입니다

• 상가 임대차 계약이 곧 종료되는 임차인
• 보증금 반환이 지연되거나 거부된 자영업자
• 권리금 회수를 두고 분쟁이 있는 사업자

"임대인이 보증금을 안 주면 어떻게 해야 할까?"
"권리금은 언제부터 협의 가능할까?"
→ 2025년 개정안과 실전 대응법까지 모두 담았습니다.

📌 목차

1. 상가임대차보호법 2025년 개정 핵심 요약
2. 계약갱신요구권 확대와 제한 사유
3. 보증금 반환 소송 절차와 주의사항
4. 권리금 보호와 무권갱신 대응법
5. 실제 사례: 임대인이 보증금 안 줄 때
6. 자주 묻는 Q&A 5문
7. 결론 및 전문가 조언

1. 상가임대차보호법 2025년 개정 핵심 요약

항목	2024년 이전	2025년 개정
계약갱신요구권	최대 10년	최대 13년
권리금 협상 시작 시점	종료 6개월 전	종료 9개월 전
보증금 반환	민사소송만 가능	3천만 원 이하 간이절차 도입

2. 계약갱신요구권 확대와 제한 사유

2025년부터 계약갱신요구권이 최대 13년까지 가능해집니다. 자영업자의 안정성을 높이기 위한 조치입니다.

임대인이 거절할 수 있는 사유는 제한적입니다:

• 3개월 이상 월세 연체
• 무단 전대, 무단 용도 변경
• 철거 또는 재건축 (허가서 필요)
• 불법 영업행위 (도박, 유흥 등)

“철거 예정”이라고 말해도, 실제로는 관련 서류 없이 거절한 경우가 많습니다. 반드시 근거 확인이 필요합니다.

3. 보증금 반환 소송 절차와 주의사항

임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 아래 절차를 따르세요:

1. 계약 종료 후 내용증명 발송
2. 협의 시도 및 기록 (카카오톡, 문자 등)
3. 민사소송 제기
4. 필요 시 가압류 신청

보증금 반환 소송에는 다음과 같은 증거 확보가 매우 중요합니다.

• 임대차계약서 원본
• 임차 종료일 이후 점포 인도 사진
• 보증금 송금 내역
• 임대인의 공제 주장 관련 영수증 등

4. 권리금 보호와 무권갱신 대응법

2025년부터는 권리금 협의 시작 시점이 더 앞당겨졌습니다. (6개월 → 9개월)

이는 자영업자가 더 오랜 시간 점포 매각을 준비할 수 있도록 보호하는 조치입니다.

임대인이 정당한 사유 없이 협상을 막으면 손해배상 청구 대상이 됩니다.

묵시적 갱신도 중요한 보호 장치입니다.

• 계약이 만료되었지만 명확한 거절 없이 영업 지속
• 이는 기존 계약이 자동 연장된 것으로 간주됩니다

5. 실제 사례: 임대인이 보증금 안 줄 때

사례: A 씨는 반찬가게를 5년간 운영 후 계약을 종료했으나, 임대인은 전기료와 수리비 명목으로 보증금 800만 원을 차감.

결과: 법원은 임대인의 일방적 주장이라고 판단하고, A 씨의 보증금 전액 반환을 판결. (지연이자 포함)

⚖ 전문가 조언:
계약 종료 전후로 반드시 사진, 문자, 내용증명 등을 확보해 두세요.
정당하지 않은 차감은 대부분 법적 근거가 없습니다.

6. 자주 묻는 Q&A

• Q1. 계약서에 자동연장이 없어도 갱신 가능한가요? → 네, 묵시적 갱신이 인정됩니다.
• Q2. 권리금은 법적으로 보호되나요? → 네, 협의 방해 시 손해배상 청구 가능합니다.
• Q3. 보증금 지연이자는 얼마인가요? → 연 5% (민법 기준)
• Q4. 임대인이 월세를 올리면 갱신 거절인가요? → 5% 초과 인상은 부당거절로 간주될 수 있습니다.
• Q5. 소송은 무조건 변호사를 써야 하나요? → 소액 사건은 본인 소송도 가능하나, 상담 권장

7. 결론 및 전문가 조언

2025년 상가임대차보호법 개정은 임차인의 생존권 보장에 중점을 두고 있습니다.

하지만 계약 종료 시점에서 발생하는 분쟁은 여전히 많습니다.

법무법인의 핵심 조언: 계약 전에는 서면 검토, 계약 종료 전에는 증거 확보가 가장 중요합니다.

혼자 해결이 어려운 경우, 무료 법률상담센터 또는 전문 변호사 자문을 적극 활용하세요.

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