불법건축물 확인법｜건축물대장으로 3분 안에 위반 여부 확인하는 방법

불법건축물 확인법｜건축물대장으로 3분 안에 위반 여부 확인하는 방법

안녕하세요, 부자각잡이연구소입니다. 부동산과 계약 관련된 업무를 오래 해 온 전문가입니다. 이 글을 읽는 여러분은 아마도 매매, 임대, 혹은 투자 목적으로 부동산 계약을 앞두고 계실 거예요. 저는 그동안 수많은 학생들과 고객들에게 건축물대장의 중요성을 수없이 강조해 왔습니다. 이유는 간단합니다. 이 한 장의 서류가 여러분의 수천만 원을 지켜줄 수 있는 가장 강력한 무기이기 때문이죠.

오늘은 건축물대장 보는 법을 실제 경험을 바탕으로 누구나 이해할 수 있게 설명하고, 불법건축물 확인법과 대처 방법, 그리고 제가 직접 겪은 피해 사례까지 공유해 드릴게요.

부자각잡이연구소

1. 건축물대장이란? 쉽게 말해 건물의 주민등록증입니다

건축물대장은 건물의 위치, 구조, 용도, 층수, 면적, 그리고 위반 여부까지 기록된 공적 장부입니다. 정부 24나 세움터에서 누구나 쉽게 열람할 수 있고, 비용은 무료입니다.

2. 불법건축물이란? 계약 전에 반드시 확인해야 할 포인트

불법건축물은 말 그대로 허가받지 않고 불법으로 지어진 건축물을 말합니다. 예를 들어:

• 옥상에 창고를 지었지만 허가받지 않은 경우
• 상가 건물인데 실제로는 원룸처럼 주거용으로 쓰고 있는 경우
• 1층 상가를 주차장으로 바꾸거나, 벽을 허물어 구조 변경한 경우

이런 건물들은 은행 대출이 거절되거나, 시청에서 철거 명령을 받게 되는 경우가 많습니다.

📊 건축물대장 종류별 확인 포인트

구분내용확인 포인트

표제부	기본 정보	주소, 용도, 구조, 면적
총괄표제부	전체 건물 정보	아파트, 연립주택
층별개요	각 층 정보	층별 구조, 용도, 면적
변동이력	공사 변경 사항	증축, 개축, 용도변경 기록

 

3. 실제 피해 경험담 – 저도 당할 뻔했습니다

📌 사례: 대출 심사 거절
3년 전, 신혼부부였던 저는 전세 자금 대출을 받기 위해 매물을 알아보다가 아주 괜찮은 빌라를 발견했습니다. 내부도 깔끔하고, 위치도 좋아서 계약금을 걸기 직전이었죠. 그런데 지인의 조언으로 건축물대장을 열람해보니, 옥상 층이 불법 증축된 위반건축물이었습니다.
만약 확인하지 않았더라면? 계약 후 은행 대출이 막혀 보증금을 날릴 뻔했습니다.

4. 건축물대장 보는 법 – 정부 24 또는 세움터에서 3분이면 끝

1. 정부24 또는 세움터 접속
2. ‘건축물대장’ 검색 후 주소 입력
3. 본인 인증 → 전체 건축물대장 열람 선택
4. 표제부 + 층별 개요 + 비고란 확인 필수

정부 24 바로가기 세움터 바로가기

5. 위반 여부 확인 핵심 포인트

• 비고란에 '위반건축물' 표기가 있는지 확인
• 층수, 용도, 구조가 실제와 다른 경우
• 건축연도와 실제 준공 차이가 있는지 확인

6. 전문가가 권하는 계약 전 특약 조항

계약서에 다음과 같은 특약을 반드시 넣으세요:

“본 건물은 건축법상 위반건축물에 해당하지 않으며, 이에 대한 책임은 매도인이 전적으로 부담한다.”

👉 이 문구 하나가 여러분을 법적 분쟁에서 보호해 줍니다.

7. 결론 – 확인은 습관, 습관은 재산을 지킵니다

구독자 여러분, 저처럼 나중에 가슴 쓸어내리지 않으려면 건축물대장 확인을 습관화하세요.
이 글을 통해 누군가는 불법건축물의 위험을 피해 갈 수 있다면 저는 그것으로 충분합니다. 우리는 함께 성장하는 커뮤니티니까요.

파이팅입니다! 안전한 부동산 거래를 위해 우리는 함께합니다.