매도인을 위한 부동산 특약 20가지｜실전 문구 예시로 계약서에 그대로 넣으세요

매도인을 위한 부동산 특약 20가지｜실전 문구 예시로 계약서에 그대로 넣으세요

부동산 매매계약은 한 번의 도장으로 수억 원의 권리가 오가는 중대한 법적 절차입니다. 이때 매도인 특약을 꼼꼼하게 챙기지 않으면, 계약 이후 소유권 이전 지연, 공과금 정산 누락, 부동산 세금 폭탄, 계약 해제 손해 등으로 큰 피해를 볼 수 있습니다.

하지만 현실에서는 부동산 계약서 작성 시 '중개사 양식'에만 의존해 중요한 매매계약 특약사항이 빠지는 경우가 많습니다. 오늘은 부동산 매도인 특약을 계약서에 안전하게 포함할 수 있도록 실제 문구 예시로 구성된 20가지 핵심 특약 조항을 정리해드립니다.

이 글은 부동산 하자 책임, 부가세 신고 협조, 공과금 정산 특약, 계약 해제 위약금 등 실전 계약서에서 가장 자주 발생하는 분쟁 항목을 기반으로 작성되었습니다.

부자각잡이연구소

📌 매도인 보호용 부동산 특약 20가지 – 실제 문구 예시

1. 부가세 전가 특약
   “본 계약상 매매대금은 부가가치세 별도이며, 해당 부동산에 부과되는 부가가치세는 매수인이 전액 부담한다.”
2. 잔금 연기 시 지체배상 특약
   “매수인이 잔금일 이후 ○일 이상 지체할 경우, 1일당 금 ○○만원을 매도인에게 지체보상금으로 지급한다.”
3. 소유권 이전 지연 시 책임 특약
   “매도인은 잔금일로부터 ○일 이내에 소유권 이전등기를 완료하여야 하며, 미이행 시 매수인은 계약 해제 또는 손해배상을 청구할 수 있다.”
4. 잔금 전 하자 책임 특약
   “잔금 지급 전 발생한 하자 및 손괴에 대해서는 매도인이 원상회복하며, 수리비는 전액 매도인이 부담한다.”
5. 임차보증금 반환 책임 특약
   “본 계약 부동산에 잔존하는 임차인의 보증금 ○○원은 매도인이 반환하며, 매수인은 반환 책임이 없다.”
6. 공과금 정산 기준일 특약
   “전기, 수도, 도시가스, 관리비 등 제반 공과금은 잔금일을 기준으로 매도인과 매수인이 정산하며, 잔금일 이전 발생분은 매도인이 부담한다.”
7. 대출 실패로 인한 해제 방지 특약
   “매수인의 자금 조달 실패 또는 금융기관 대출 거절은 본 계약의 해제 사유로 인정하지 않는다.”
8. 불법건축 고지 및 책임 특약
   “본 건물은 관계 법령상 불법건축물에 해당하지 않으며, 추후 위반 사실 발견 시 매도인이 모든 책임을 부담한다.”
9. 등기부 등 권리관계 말소 책임 특약
   “매도인은 잔금일 전까지 본건 부동산에 설정된 모든 저당권, 가압류, 기타 권리 제한 사항을 말소하여야 한다.”
10. 시설물 철거 및 파손 금지 특약
    “붙박이장, 에어컨, 조명 등 현재 상태의 고정시설물은 포함되어 양도되며, 매도인은 이를 철거하거나 훼손하지 않는다.”
11. 사전 입주 제한 또는 조건부 허용 특약
    “매수인은 잔금일 이전에는 본건 부동산에 입주할 수 없으며, 예외적으로 매도인의 서면 동의가 있을 경우 조건부 입주가 가능하다.”
12. 공동소유 시 동의서 제출 책임 특약
    “본 부동산이 공동소유인 경우, 매도인은 모든 공유자의 매매 동의서 및 인감증명서를 제공해야 하며, 미이행 시 계약은 무효 처리할 수 있다.”
13. 계약 해제 위약금 명시 특약
    “계약 당사자 일방의 귀책으로 계약 해제 시, 위약금은 계약금의 10%로 하며, 손해가 있을 경우 별도로 청구할 수 있다.”
14. 건축물 대장, 등기 일치 보증 특약
    “본 부동산의 건축물 대장, 등기사항, 실제 건축 상태는 일치하며, 불일치가 확인될 경우 매도인이 책임진다.”
15. 추가 근저당 설정 금지 특약
    “매도인은 계약일 이후 잔금일 전까지 본 부동산에 추가 저당권, 근저당, 가압류 등을 설정할 수 없다.”
16. 입주 지연 손해배상 특약
    “매도인의 사정으로 매수인의 입주가 지연될 경우, 매도인은 1일당 ○○만원의 손해배상을 지급한다.”
17. 중개보수 분담 및 책임 특약
    “중개보수는 매도인과 매수인이 각자 부담하며, 상대방 부담분을 강제로 요구하지 않는다.”
18. 이행보증 서류 미제출 시 특약
    “매도인이 잔금일 기준 등기 이전에 필요한 서류 일체를 지연하거나 제출하지 않을 경우, 매수인은 계약 해제 및 계약금 환급을 청구할 수 있다.”
19. 분쟁 발생 시 관할법원 지정 특약
    “본 계약에 관한 모든 분쟁은 매도인 주소지 관할 법원을 제1심 전속관할로 한다.”
20. 계약서 사본 및 세금 신고 협조 특약
    “매수인은 매도인의 양도소득세, 부가세 신고에 필요한 서류(계약서, 입금증 등)를 요청 시 즉시 제공하며, 미협조로 발생한 세무 불이익은 매수인이 책임진다.”

🙋 자주 묻는 질문 Q&A

Q1. 매도인이 가장 자주 놓치는 특약은?

잔금 전 하자 책임, 부가세 전가, 소유권 이전 지연 관련 특약은 특히 놓치면 재산상 손해로 이어질 수 있습니다.

Q2. 대출 거절은 매도인의 책임인가요?

아닙니다. 대출 거절은 매수인의 자금 조달 책임입니다. 계약서에 “대출 실패는 해제 사유가 아님”이라고 명시해야 합니다.

Q3. 부동산 공과금 정산 시 분쟁을 피하려면?

“잔금일 기준 정산”이라는 공과금 정산 특약을 삽입해야 정확히 책임이 나뉘고, 분쟁을 예방할 수 있습니다.

Q4. 세금 신고 협조를 안 해주는 매수인, 어떻게 하나요?

계약서에 세금 신고 협조 특약을 넣어 두어야만 법적으로 강제할 수 있습니다.

Q5. 특약 문구를 어떻게 확정해야 하나요?

중개사 초안에만 의존하지 말고, 위 특약 문구를 참고해 직접 검토하고 문구를 삽입하는 것이 중요합니다.

📌 마무리 멘트

부동산 매도인 특약은 재산권을 보호하는 마지막 보루입니다. 계약서에 무엇이 들어가고, 무엇이 빠졌는지를 따져야 진짜 전문가다운 매도인입니다. 부동산 계약서 작성 시 이 20가지 특약 문구를 참고해 반드시 꼼꼼히 확인하시고, 불필요한 분쟁 없이 명확한 권리 이전이 이루어지길 바랍니다.