도시 재생을 통한 주택공급 확대: 공공주도 3080+와 도시재생으로 만드는 집 걱정 없는 대한민국

도시 재생을 통한 주택공급 확대: 공공주도 3080+와 도시재생으로 만드는 집 걱정 없는 대한민국

작성자: 부동산정책 교수 / 정부 주택 정책 자료를 설명하는 자료입니다. (관계 부처 합동 부동산 대책  정보사이트 장책풀이집 참고)

정부는 2025년까지 서울 32만호, 전국 83만호를 목표로 주택공급 확대 정책을 추진합니다. 이 전략은 단순한 물량 공급을 넘어 소규모 정비사업과 도시재생을 결합해 주거환경을 개선하고, 공공주택을 확대하며 시장 불안을 줄이려는 정부 주택정책입니다. 아래 글은 교수의 시각에서 정책의 핵심을 쉽게 풀어 구독자가 정확히 이해하도록 구성했습니다.

공공주도 3080+와 공급의 방향

공공주도 3080+는 대도시권 내 핵심 도심에서 신속하게 주택공급 확대를 이루기 위한 정책입니다. 기존 민간 중심 개발의 한계를 보완하기 위해 LH, SH 등 공기업이 주도적으로 사업을 수행합니다. 이 과정에서 공공주택 비중을 늘리고, 사전청약 등으로 실수요자를 보호합니다.

공공주도 방식은 두 가지 축으로 설명할 수 있습니다. 첫째, 도심 공공주택 복합사업을 통해 역세권·준공업지역을 주거·상업·산업이 공존하는 복합공간으로 전환합니다. 둘째, 공공 직접시행 정비사업으로 관성적으로 오래 걸리던 정비사업의 절차를 단축합니다. 이렇게 하면 단기간 내 주택공급 확대 효과를 기대할 수 있습니다.

소규모 재개발과 관리지역의 실무 절차

이번 정책의 핵심 중 하나는 역세권·준공업지역 내 5천㎡ 미만을 대상(소규모 재개발)으로 하는 제도입니다. 해당 지역은 신축과 노후 건물이 혼재해 광역 개발이 어려운 곳으로, 기존 가로주택·자율주택정비사업으로는 해결이 어려웠습니다. 이제는 지자체가 구역을 지정하면 토지주가 사업을 제안하고, 소규모 정비사업으로 추진하게 됩니다.

소규모 재개발의 절차는 사전컨설팅 → 토지주 제안(토지주 1/4 동의) → 예정구역 지정 → 주민 동의 확보(4/5) → 사업시행 확정 → 착공 순입니다. 동의 확보가 실패하면 구역 지정이 해제되는 등 사업의 일몰 규정을 두어 장기화를 방지합니다. 이러한 절차 개선은 사실상 주택공급 확대를 가속화하는 안전장치입니다.

소규모 주택정비 관리지역의 역할

소규모 주택정비 관리지역은 저층 주거지의 난개발을 막고 계획적 정비를 돕기 위한 제도입니다. 최대 10만㎡까지 지정할 수 있고, 관리계획이 승인되면 지구단위계획 수립 등 행정절차를 간소화해 신속한 정비가 가능합니다.

관리지역 지정 시 가로주택·자율주택정비사업에 대한 특례가 부여됩니다. 예컨대 가로구역의 범위를 확대하거나, 공공시행 시 수용권을 도입하여 신속한 사업 추진이 가능하게 됩니다. 이러한 제도는 지역 단위의 정비를 통해 실질적인 주택공급 확대와 주거환경 개선을 동시에 이룹니다.

용적률 완화와 사업 인센티브

정책의 또 다른 축은 규제 완화입니다. 역세권의 경우 준주거로 상향하면 용적률을 최대 700%까지 허용하는 등 고밀개발을 통해 주택공급 확대를 도모합니다. 늘어난 용적률의 일정 비율(예: 50%)은 공공기여로 회수되어 공공임대주택·공공상가로 활용됩니다.

또한 소규모 재개발에는 사업비·이주비 대출보증(총사업비의 50% 범위)이 제공되어 자금난을 겪는 소규모 사업장에도 추진력을 제공합니다. 이 같은 금융지원은 실질적으로 주택공급 확대 효과를 높이는 장치입니다.

사전청약과 시장관리

사전청약은 본 청약 전에 분양권을 확보할 수 있도록 하는 제도입니다. 이를 통해 실수요자에게 분양의 안정성을 제공하고, 기대매매가 상승을 억제해 시장을 안정화합니다. 공공이 충분한 물량을 확보해 사전청약을 적극 활용하면 단기적 수요 쏠림을 완화할 수 있습니다.

정책의 기대효과와 현장의 과제

요약하면, 이번 정부 주택정책은 주택공급 확대와 동시에 노후 저층 주거지의 생활여건을 개선하고, 공공주택을 확충하여 주거 안전망을 강화하려는 목적입니다. 다만 제도적 성공을 위해서는 토지주 동의 확보, 지자체 협력, 공기업의 실행 능력 강화가 필요합니다.

교수의 한마디: 정책의 성공 여부는 제도의 설계뿐 아니라 현장의 설득과 자금지원, 그리고 지역 주민과의 신뢰 형성에 달려 있습니다. 정책이 주민의 삶과 연결될 때 진정한 변화가 시작됩니다.

 

서울 주거지 모습