계약서 작성법 + 특약 조항 실수 사례 7가지: 부동산·사업 계약 실전 가이드

계약서 작성법 + 특약 조항 실수 사례 7가지: 부동산·사업 계약 실전 가이드

계약서를 제대로 작성하지 않으면, 뒤늦은 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 특히 부동산 계약이나 사업자 계약에서는 사소한 문구 하나가 수천만 원 손해로 이어질 수 있습니다. 오늘은 계약서 작성법과 함께 실제 발생한 특약 조항 실수 사례 7가지를 중심으로, 구독자와 학생분들이 실전에서 바로 활용할 수 있도록 구성했습니다.

부자각잡이연구소

 

---

📑 목차

1. 계약서 작성의 중요성

2. 부동산 계약에서 흔한 특약 실수
3. 사업자 간 계약에서의 특약 조항 실수
4. 특약 조항 실수 사례 7가지 (실전 중심)
5. 계약서 작성 시 체크리스트
6. 분쟁 예방을 위한 법률 전문가 조언

---

1. 계약서 작성의 중요성

계약서 작성법의 핵심은 ‘분쟁 예방’입니다. 말로 한 약속은 법적 효력이 없으며, 모든 조건은 계약서에 명시되어야 합니다. 특히 특약 조항은 반드시 구체적이고 명확해야 합니다.

2. 부동산 계약에서 흔한 특약 실수

부동산 계약은 고액이 오가는 거래입니다. 그만큼 계약서 한 줄, 특약 조항 하나하나가 매우 중요합니다. 그러나 실제 현장에서는 다음과 같은 실수가 반복되고 있습니다.

✔ 대표적인 실수 유형과 사례

• 입주 전 하자 보수 특약 누락:
  예를 들어 신축 아파트를 분양받은 A씨는 벽지 곰팡이, 욕실 타일 균열이 있었음에도 불구하고 특약 조항에 “입주 전 하자 발견 시 매도인이 책임진다”는 문구를 넣지 않아, 입주 후 전액 자비로 수리하게 되었습니다.
• 전세보증보험 특약 누락:
  B씨는 전세계약 시 보증금을 지키기 위해 전세보증보험에 가입할 예정이었으나, 계약서에 ‘보증보험 가입 협조’ 문구를 넣지 않아, 임대인이 가입에 비협조적이었고 결국 보험 가입 자체가 무산되었습니다.
• 중도금 납부 조건 불명확:
  계약금 10%, 잔금 90% 외에 중도금에 대한 구체적인 날짜와 조건이 명시되지 않아, 계약 이행 과정에서 양측 갈등이 발생해 위약금 분쟁까지 갔습니다.
• 입주일과 잔금일 불일치 문제:
  입주일과 잔금일이 달랐음에도 구두로만 합의하고, 특약에 명시하지 않아 입주를 거부당한 사례도 있습니다. 반드시 ‘잔금일 기준 입주 가능’ 혹은 ‘입주일 사전 조정 가능’ 등으로 특약을 기입해야 합니다.

부동산 계약에서는 ‘당연한 것’도 계약서에 빠지면 아무 효력이 없습니다. 경험 있는 전문가라면, 사소해 보이는 문구 하나도 특약으로 분명히 작성합니다.

---

3. 사업자 간 계약에서의 특약 조항 실수

사업자 간 계약은 거래 규모는 물론, 권리 관계와 책임 소재가 복잡하게 얽혀 있습니다. 하지만 ‘계약서 서명만 하면 끝’이라는 안일한 태도 때문에 실제로는 많은 분쟁이 발생합니다.

✔ 자주 발생하는 실수 사례

• 지식재산권 귀속 명시 누락:
  디자인 작업을 외주 업체에 맡긴 C사는, 결과물을 납품받은 후 홈페이지에 게시했지만, 계약서에 저작권 귀속에 대한 내용이 없어 외주업체로부터 저작권 침해 경고장을 받았습니다. 반드시 ‘저작권은 발주자에게 귀속된다’는 문구 필요.
• 위약금 또는 해지 조항 부재:
  D사는 공급 계약 후 3개월 내 납품 예정이었으나, 공급처가 일방적으로 해지했습니다. 계약서에 위약금 규정이 없어 손해배상을 받지 못하고 거래만 끊겼습니다.
• 비밀유지 및 경쟁금지 조항 누락:
  거래 과정에서 핵심 기술 정보를 공유했는데, 상대 업체가 이를 경쟁사에 넘기고 신규 사업을 시작. 비밀유지 조항이 없으면 법적 대응도 어려워집니다.
• 세금·수수료 부담 주체 불명확:
  ‘VAT 포함 가격인지 여부’나, ‘계약 이행 시 발생하는 제세공과금 부담 주체’에 대한 규정이 누락되어 불필요한 납부 분쟁이 자주 발생합니다.

특히 사업자 계약은 감정이 아닌 법과 문서로 해결하는 관계입니다. 단 1건의 계약서라도 철저한 검토와 명확한 특약 기재가 반드시 필요합니다.

---

4. 특약 조항 실수 사례 7가지 (실전 중심)

현장에서 실제로 발생했던 특약 조항 관련 실수 사례를 유형별로 정리했습니다. 이 사례들은 계약서 작성 시 반드시 참고해야 할 **리스크 회피 노하우**입니다.

1. 입주 전 하자 보수 특약 누락:
   입주 이후 욕실 누수, 창호 불량 등 발생했지만, 특약이 없어 매도인에게 책임을 묻지 못함.
2. 계약금 반환 조건 미기재:
   매수인이 중도에 계약을 포기했지만, 계약금 반환 조건이 없어 분쟁으로 이어짐. ‘계약 파기 시 계약금 몰수’ 또는 ‘계약 무효 시 계약금 전액 반환’ 등 조건을 구체화해야 함.
3. 지연손해금 조항 누락:
   잔금 지급일이 지연되었음에도 손해배상 청구가 어려움. 지연이자율(예: 연 10%)을 특약에 명시해야 분쟁 발생 시 효력을 가짐.
4. 전대 금지 조항 부재:
   임차인이 무단으로 타인에게 임대공간을 재임대해도, 이를 제재할 수 있는 조항이 없어 법적 대응 불리.
5. 사업자 계약에서 납기일 조정권 미명시:
   자재 공급이 지연돼도 납기 연기 요청이 불가능. ‘천재지변이나 외부요인 발생 시 일정 조정 가능’ 특약 필요.
6. 중개수수료 부담 주체 불분명:
   계약 후 중개사 수수료 분담을 놓고 다툼 발생. ‘중개보수는 매수인 또는 매도인이 전액 부담한다’는 문구 필요.
7. 분쟁 발생 시 관할법원 누락:
   계약 해지 후 소송을 제기했는데, 상대방 지역에서 소송이 진행돼 물리적·시간적 피해 발생. ‘서울중앙지방법원을 관할로 한다’는 문구를 넣으면 방지 가능.

✔ TIP: 위 사례들은 법원 판례로도 자주 등장하며, 실무 계약서 검토 시 체크리스트로 활용하면 좋습니다.

5. 계약서 작성 시 체크리스트

• 계약 당사자 정보(이름, 연락처, 주소 등)
• 계약 목적과 내용 명확히 기재
• 특약 조항은 상세하고 구체적으로 작성
• 계약 이행 및 해지 조건 명시
• 분쟁 발생 시 해결 방법 및 관할 법원 명시

6. 분쟁 예방을 위한 법률 전문가 조언

“특약 조항은 계약의 핵심입니다. 법적 분쟁에서 가장 먼저 검토되는 부분이며, 실수하면 계약 전체를 무효화할 수도 있습니다.”

– 부동산 정책 연구원 / 법률컨설턴트

---

💬 Q&A (실전형)

1. Q. 계약서 샘플은 어디서 받을 수 있나요?
   A. 대한법률구조공단 또는 국토교통부 홈페이지 참조하세요.
2. Q. 특약 조항은 손글씨로 추가해도 효력이 있나요?
   A. 있습니다. 다만, 양측 서명 필수입니다.
3. Q. 계약서 없이 체결된 구두계약도 유효한가요?
   A. 원칙적으로 인정되지만 입증이 매우 어렵습니다.
4. Q. 계약서 작성 시 공인중개사의 책임은 어디까지인가요?
   A. 설명의무 및 중개대상물 확인 책임이 있습니다.
5. Q. 계약 위반 시 바로 소송으로 가야 하나요?
   A. 아닙니다. 내용증명 등 사전 절차 권장됩니다.

---

🔚 결론 & 마무리

계약서 작성법과 특약 조항의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 단 한 줄의 문구 실수로 발생하는 법적 분쟁은 수년간 이어질 수 있습니다. 오늘 소개한 실수 사례 7가지는 현실적인 사례이며, 반드시 기억해 두시길 바랍니다.

법률전문가와 부동산 전문가로서 드리는 조언은 다음과 같습니다.

"계약은 신뢰의 문서이며, 방어의 무기입니다. 꼼꼼히 작성하고, 검토하고, 필요하면 전문가에게 자문을 구하세요."

---

📝 추천 사이트 바로가기:

대한법률구조공단 국토교통부 사업자 계약 가이드

---