경매, ‘수익률 착시’에 속지 마라! 진짜 순수익 계산법 대공개
– 투자금 대비 극대화된 수익을 위한 현미경 분석
부자각잡이연구소
🏠 “경매 수익률 12%!” 정말일까?
“입찰가 1억에 월세 100만 원이면 수익률 12%!”
경매 투자 설명회를 들으면 이런 말, 많이 들으셨죠?
하지만…
👉 실제로는 명도 비용, 세금, 수리비, 공실 리스크 등 빠진 계산이 너무 많습니다.
당신이 기대한 수익률은 착시일 수 있습니다.
🔍 진짜 수익률, 이렇게 계산해야 정확합니다
투자 전 반드시 따져야 할 5가지 항목을 소개합니다.
1️⃣ 실투자금 확인
- 낙찰가 + 세금 + 명도비 + 리모델링비 + 기타 부대비용
- 예: 낙찰가 1억 → 실제 투자금은 1억 2,000만 원일 수도!
2️⃣ 월세 수익 계산 (공실 반영)
- 연간 월세 수입 – 공실률 – 관리비 미납 가능성
- 월 100만 원 → 연 1,200만 원
공실 2개월 + 관리 공제 100만 원 = 1,000만 원 남짓
3️⃣ 수익률 공식
연간 순수익 ÷ 실투자금 × 100 = 실질 수익률 (%)
위 예시: 1,000만 원 ÷ 1억 2,000만 원 × 100 = 8.3%
💡 경매 수익률 높이는 전략 3가지
✅ ① 싸게 사는 것보다, 싸게 고치는 게 더 중요
싸게 낙찰받고도 수리비 폭탄 맞으면 손해
공사비 견적은 최소 2곳 이상 비교
✅ ② 명도 리스크 미리 파악
소송 vs 협상: 명도 지연 시 수익률 급락
현장 사전 답사는 필수, 감정가는 못 담는 정보 많음
✅ ③ 취득세·양도세 고려한 세금 전략 필수
일시적 2주택 비과세 요건, 꼭 확인하세요
조정지역 여부에 따라 세금 2배 차이 나기도!
📊 실전 예시: ‘착시 없는’ 수익률 계산
항목 | 금액 |
---|---|
낙찰가 | 100,000,000원 |
부대비용(명도, 수리 등) | 15,000,000원 |
총투자금 | 115,000,000원 |
월세 수입 (공실 반영) | 10,000,000원 |
연 수익률 | 8.7% |
📬 구독자에게 드리는 한 마디
경매는 고수익 투자 맞습니다. 하지만…
"제대로 계산할 줄 아는 사람"만 진짜 수익을 냅니다.
이번 글에서 소개한 방식으로 수익률을 체크하면,
불필요한 감정 낙찰도, 과도한 경쟁도 피할 수 있습니다.
🎁 특별 팁: 실투자금 계산 체크리스트
- ✔️ 낙찰가
- ✔️ 취득세, 농특세
- ✔️ 중개수수료
- ✔️ 명도비, 소송비
- ✔️ 리모델링 공사비
- ✔️ 소유권이전 등기비용
- ✔️ 첫 공실기간 반영
- ✔️ 융자 이자 또는 기회비용
👉 이 8가지를 빠짐없이 더하면, 진짜 수익률이 보입니다!
✅ 마무리 요약
구분 | 잘못된 계산법 | 진짜 계산법 |
---|---|---|
수익 | 월세 × 12개월 | 공실률 반영 |
투자금 | 낙찰가만 | 부대비용 모두 포함 |
수익률 | 세전, 단순 계산 | 세후, 실질 계산 |
📌 핵심은 ‘내 통장에서 실제 나가는 돈’ 기준으로 생각하는 것!
감정가도, 예상 수익도 전부 ‘전제’일 뿐.
투자자는 결과를 책임져야 합니다.
✨ 이런 분께 추천드립니다
- 경매 투자에 처음 도전하는 분
- 수익률 계산이 막연한 분
- 수익보다 손실이 더 컸던 경험자
- 명도나 공실로 수익률이 낮아졌던 분
📣 다음 글 예고
👉 “경매 낙찰 후, 명도 협상 이렇게 하라 – 실전 꿀팁 공개”
구독과 댓글로 궁금한 점 남겨주시면, 실사례로 답변드릴게요!

'부동산, 재테크' 카테고리의 다른 글
재테크: 경매 투자, 매수만큼 중요한 ‘출구 전략’ 완벽 설계하기 (2) | 2025.06.11 |
---|---|
재테크: 감정가 무용론? '시장성'과 '회전율'로 경매 물건 꿰뚫어 보기 (1) | 2025.06.10 |
재테크: 하루 1조씩 외국인 돌아왔다! 지금 코스피 주식 사도 될까? (투자 타이밍 완전 정리) (5) | 2025.06.10 |
재테크:🏃♂️ 경매 초보 탈출! 고수들은 절대 이런 물건 안 삽니다 (2) | 2025.06.09 |
재테크: 주식 처음이라면 절대 하지 말아야 할 5가지 실수 – 당신도 지금 하고 있을 수 있습니다 (6) | 2025.06.09 |