재테크 : 경매, ‘수익률 착시’에 속지 마라! 진짜 순수익 계산법 대공개

경매, ‘수익률 착시’에 속지 마라! 진짜 순수익 계산법 대공개

– 투자금 대비 극대화된 수익을 위한 현미경 분석

                                                                                 부자각잡이연구소

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🏠 “경매 수익률 12%!” 정말일까?

“입찰가 1억에 월세 100만 원이면 수익률 12%!”
경매 투자 설명회를 들으면 이런 말, 많이 들으셨죠?

하지만…
👉 실제로는 명도 비용, 세금, 수리비, 공실 리스크 등 빠진 계산이 너무 많습니다.
당신이 기대한 수익률은 착시일 수 있습니다.

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🔍 진짜 수익률, 이렇게 계산해야 정확합니다

투자 전 반드시 따져야 할 5가지 항목을 소개합니다.

1️⃣ 실투자금 확인

• 낙찰가 + 세금 + 명도비 + 리모델링비 + 기타 부대비용
• 예: 낙찰가 1억 → 실제 투자금은 1억 2,000만 원일 수도!

2️⃣ 월세 수익 계산 (공실 반영)

• 연간 월세 수입 – 공실률 – 관리비 미납 가능성
• 월 100만 원 → 연 1,200만 원
  공실 2개월 + 관리 공제 100만 원 = 1,000만 원 남짓

3️⃣ 수익률 공식

연간 순수익 ÷ 실투자금 × 100 = 실질 수익률 (%)

위 예시: 1,000만 원 ÷ 1억 2,000만 원 × 100 = 8.3%

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💡 경매 수익률 높이는 전략 3가지

✅ ① 싸게 사는 것보다, 싸게 고치는 게 더 중요

싸게 낙찰받고도 수리비 폭탄 맞으면 손해
공사비 견적은 최소 2곳 이상 비교

✅ ② 명도 리스크 미리 파악

소송 vs 협상: 명도 지연 시 수익률 급락
현장 사전 답사는 필수, 감정가는 못 담는 정보 많음

✅ ③ 취득세·양도세 고려한 세금 전략 필수

일시적 2주택 비과세 요건, 꼭 확인하세요
조정지역 여부에 따라 세금 2배 차이 나기도!

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📊 실전 예시: ‘착시 없는’ 수익률 계산

항목	금액
낙찰가	100,000,000원
부대비용(명도, 수리 등)	15,000,000원
총투자금	115,000,000원
월세 수입 (공실 반영)	10,000,000원
연 수익률	8.7%

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📬 구독자에게 드리는 한 마디

경매는 고수익 투자 맞습니다. 하지만…
"제대로 계산할 줄 아는 사람"만 진짜 수익을 냅니다.

이번 글에서 소개한 방식으로 수익률을 체크하면,
불필요한 감정 낙찰도, 과도한 경쟁도 피할 수 있습니다.

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🎁 특별 팁: 실투자금 계산 체크리스트

• ✔️ 낙찰가
• ✔️ 취득세, 농특세
• ✔️ 중개수수료
• ✔️ 명도비, 소송비
• ✔️ 리모델링 공사비
• ✔️ 소유권이전 등기비용
• ✔️ 첫 공실기간 반영
• ✔️ 융자 이자 또는 기회비용

👉 이 8가지를 빠짐없이 더하면, 진짜 수익률이 보입니다!

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✅ 마무리 요약

구분	잘못된 계산법	진짜 계산법
수익	월세 × 12개월	공실률 반영
투자금	낙찰가만	부대비용 모두 포함
수익률	세전, 단순 계산	세후, 실질 계산

📌 핵심은 ‘내 통장에서 실제 나가는 돈’ 기준으로 생각하는 것!
감정가도, 예상 수익도 전부 ‘전제’일 뿐.
투자자는 결과를 책임져야 합니다.

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✨ 이런 분께 추천드립니다

• 경매 투자에 처음 도전하는 분
• 수익률 계산이 막연한 분
• 수익보다 손실이 더 컸던 경험자
• 명도나 공실로 수익률이 낮아졌던 분

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📣 다음 글 예고

👉 “경매 낙찰 후, 명도 협상 이렇게 하라 – 실전 꿀팁 공개”

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