[25.5억 상가 경매 성공기] 현실 경비 포함! 시세차익 7억·연수익 1.4억 전략 분석 -->

✅ [25.5억 상가 경매 성공기] 현실 경비 포함! 시세차익 7억·연수익 1.4억 전략 분석

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🟩 1. 입찰가 판단과 시세차익 전략

해당 상가는 낙찰가 25억 5천만 원에 취득되었으며, 인근 시세는 32~35억 원이었습니다. 투자자는 리모델링과 법률비용, 취득세 등 모든 부대비용을 포함해 총 투자금 약 34억 7천만 원을 집행했습니다.

예상 시세차익은 최소 6~8억 원이며, 공실 없는 임대운영 시 연 1억 4천~1억 5천만 원 수익을 기대할 수 있습니다.

• 입찰 시점: 공실 상태, 유치권 현수막 존재
• 시세 확인: 동일 구역 내 거래사례, 실거래가 비교
• 입찰가 산정: 감정가 80%선에 리스크 감안 결정

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🟩 2. 실투자금 & 필요 경비 상세 내역

구분	내역	금액 (원)
1	낙찰가	2,550,000,000
2	취득세 (약 4.6%)	117,300,000
3	법무·세무·등기 대행 수수료	3,000,000
4	법원 인지대 및 송달료 (명도소송 등)	1,000,000
5	강제집행 비용 (명도 강제집행)	1,500,000
6	유치권 소송 및 철거 대응 비용	2,000,000
7	리모델링 공사비	800,000,000
합계	총 실투자금	3,474,800,000

 

📌 실투자금 기준 수익률 계산은 반드시 필요합니다. 단순 낙찰가 기준은 오산일 수 있습니다.

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🟩 3. 유치권 이슈: 가짜 유치권 빠른 대응

현장에 '유치권 행사' 현수막 발견 → 조사 결과 허위 주장 확인 → 법원 유치권 부존재 확인 소 제기

• 현장조사 + 공사비 채권 내역 확인
• 법적 대응 후 3개월 내 철거 완료

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🟩 4. 명도 분쟁: 병원 임차인 강제집행

계약 만료 후 퇴거 거부한 병원 임차인 → 명도소송 및 인도명령 병행 → 2개월 내 강제집행 완료

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🟩 5. 등기이전: 가처분 등기 말소

기존 가처분 등기 존재 → 경매 낙찰 판결문으로 말소 처리 → 약 4개월 내 소유권 이전 완료

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🟩 6. 수익 분석

항목	금액
총 월세 수입	1,500만 원
관리비·세금 등 비용	200만 원
월 순수익	1,300만 원
연 순수익	1억 5천만 원
현실 수익률	4.3% ~ 4.5%

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🟩 7. 성공 vs 실패 사례 비교

항목	성공 사례	실패 사례
유치권	허위 주장 신속 대응	실유치권 방치로 장기화
명도	소송 + 인도명령 병행	소송 지연, 강제력 부족
공실	빠른 리모델링 후 임대 완료	지연 및 공실 지속
수익률	연 5.5% → 실제 4.3% 수익률 확보	수익률 2% 이하로 하락

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✅ 마무리 멘트

상가 경매는 숫자만 보면 쉬워 보이지만, 현실의 벽은 경비·법적 리스크·공실 등 다양한 난관이 존재합니다.
이번 사례는 유치권, 명도, 공사, 임대까지 전 과정을 하나씩 해결해 낸 투자 성공기입니다.

📌 이 글을 통해 구독자 여러분이 ‘현실적인 경매 투자’를 이해하고, 자신의 투자 판단에 실질적인 도움이 되었으면 좋겠습니다.