부동산 스터디: 경매 고수는 '팔릴 물건'만 삽니다 – 재매각 가능성 100% 물건 보는 법

경매 고수는 '팔릴 물건'만 삽니다 – 재매각 가능성 100% 물건 보는 법

❝경매는 '사는 기술'이 아니라 '팔리는 눈'입니다.❞

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🧭 도입 – 경매, 사는 게 아니라 ‘팔릴 걸 고르는’ 싸움입니다

부동산 경매를 처음 접하는 많은 분들이 묻습니다.
“이 물건 괜찮아 보여요. 싸게 사면 무조건 수익 아닌가요?”

하지만 경매 고수들은 이렇게 말합니다.
“경매는 싸게 사는 게 중요한 게 아니라, ‘다시 팔 수 있는가’가 핵심입니다.”

그래서 ‘재매각 가능성 100%’, 즉 회전율이 보장된 실수요 중심의 물건만 고르는 것이 그들의 기준입니다.

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🔍 경매 고수의 물건 선별 기준 3가지

• 1. 실수요자가 많은 지역만 노린다
  - 역세권, 학군지, 병원·편의시설 인접 지역
  - 전세/매매 실거래가 대비 낙찰가 70~80% 이하
• 2. 재매각을 고려한 ‘회전력’ 우선
  - 전세 수요 풍부 → 바로 세팅 가능
  - 실입주자들이 바로 들어올 수 있는 상태여야 함
• 3. 입찰 기준은 실수요자 가격선 기준
  - 감정가보다 '시장가치' 중심 판단
  - 주변 시세 흐름에 따라 전략 유연하게 구성

📌 핵심 키워드 정리: 경매 고수, 재매각, 실수요, 회전율, 입찰 기준

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✅ 성공 사례 1 – 분당 서현동, 실수요자 줄 선 전세형 물건

• 매입가: 5억 8천 (감정가 6억 2천)
• 전세 세팅 완료 후 6개월 내 재매각, 실익 4,500만 원

✅ 성공 사례 2 – 구로디지털단지 역세권 오피스텔

• 낙찰가: 2억 1천 → 전세 2.3억
• 리모델링 500만 원 투자 후 전세 세팅

✅ 성공 사례 3 – 용인 수지 전원형 단지 내 타운하우스

• 낙찰가: 4억 2천
• 입주 대기 수요 풍부 → 회전력 확보

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❌ 실패 사례 – 싸게 샀지만 실수요자가 없었던 물건

• 위치: 외곽 공단 밀집지역
• 문제: 전세 수요 無, 재매각 1년째 실패

“싸게 사도 실수요자가 없으면 회전율이 제로입니다.”

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🫶 마무리 – 구독자에게 전하는 한 마디

경매는 기술이 아닙니다. ‘누가 사줄까?’라는 실수요자의 마음으로 물건을 본다면, 진짜 경매 고수의 눈이 열립니다.

 

다음 글 예고 👉 "경매 입찰가, 감정가의 80%? 고수는 이렇게 계산합니다."

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